Impuestos de inmuebles
FV Broker Inmobiliario indica algunos de los impuestos de inmuebles en España que son necesarios conocer. Estos son:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles
- Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales
- Impuesto sobre el Valor Añadido
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- Plusvalía Municipal
- Impuesto sobre el Patrimonio
- IRPF en caso de Alquiler de inmuebles
- Herencia o donación de inmuebles
En España, la propiedad de bienes inmuebles conlleva una serie de obligaciones fiscales que todos los propietarios deben conocer y cumplir. Desde el clásico Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) hasta los tributos por compra, venta, alquiler o herencia, los impuestos sobre inmuebles forman parte esencial de la fiscalidad patrimonial en el país.
Inmobiliaria Pozuelo de Alarcón
Tanto si eres propietario de una vivienda habitual, una segunda residencia, un local comercial o un inmueble en alquiler, es fundamental entender qué impuestos debes pagar, cuándo y cómo, para evitar sanciones y optimizar tu planificación financiera.
Detallamos abajo cada impuesto con su descripción pertinente. Conoce bien como cada impuesto aplica a tus bienes.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿Qué es?
El IBI es un impuesto municipal que deben pagar todos los propietarios de bienes inmuebles (viviendas, garajes, terrenos, locales, etc.) en España. Asimismo, grava la mera titularidad del inmueble, independientemente de su uso o rendimiento económico.
¿Quién lo cobra?
Lo recauda el ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
¿Cómo se calcula?
El IBI se calcula sobre el valor catastral del inmueble, y el tipo impositivo varía entre un 0,4% y un 1,1% para bienes urbanos, dependiendo del municipio. Por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona el tipo suele rondar el 0,5–0,6%.
¿Cuándo se paga?
Anualmente, aunque cada ayuntamiento establece sus propios plazos. Además, el propietario a 1 de enero de cada año es quien debe pagarlo.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
¿Cuándo se aplica?
El ITP se paga al comprar un inmueble de segunda mano (usado). Es un impuesto autonómico, por lo que su cuantía varía según la comunidad autónoma.
Tipos impositivos habituales:
- En la mayoría de las comunidades: 6% al 10% sobre el valor escriturado.
- Algunas regiones ofrecen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual.
¿Quién lo paga?
El comprador.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
¿Cuándo se aplica?
En lugar del ITP, se paga IVA al comprar un inmueble nuevo (primera transmisión), directamente de una promotora o constructor.
Tipo impositivo:
- Viviendas nuevas: 10%
- Viviendas de protección oficial (VPO): puede ser del 4%
- Locales comerciales: 21%
¿Quién lo paga?
El comprador, junto con el precio del inmueble.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto se aplica en la compraventa de inmuebles cuando se otorgan documentos notariales inscribibles en el Registro de la Propiedad (por ejemplo, las escrituras de compra).
¿Quién lo paga?
El comprador.
Tipo impositivo:
Varía por comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado.
En la compra de vivienda nueva, el comprador paga tanto IVA como AJD.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – Ganancia patrimonial
¿Cuándo se paga?
Cuando se vende un inmueble, si el precio de venta es superior al de adquisición, se genera una ganancia patrimonial, que tributa en el IRPF.
Tipos impositivos en 2025:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 27%
¿Se pueden aplicar deducciones?
Sí. Se puede restar:
- Gastos de notaría, registro y gestoría.
- Comisiones inmobiliarias.
- Inversiones en mejoras (con factura).
- Impuestos pagados en la compra (ITP, AJD).
¿Exenciones comunes?
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
- Reinversión en vivienda habitual (si se usa lo ganado para comprar otra vivienda habitual).
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)
¿Qué es?
Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo urbano desde que se adquirió el inmueble hasta que se vende, dona o hereda.
¿Quién lo paga?
El vendedor (o el heredero/donatario en caso de herencias o donaciones).
¿Cómo se calcula?
Desde 2022, existen dos métodos de cálculo:
- Sistema objetivo: se calcula en función de unos coeficientes y el valor catastral del suelo.
- Sistema real: se basa en la ganancia real obtenida por la venta.
El contribuyente puede elegir el más favorable.
Impuesto sobre el Patrimonio
¿Cuándo aplica?
Si el valor de tu patrimonio neto (activos menos deudas) supera ciertos límites (generalmente 700.000 €), debes declarar y pagar este impuesto. Las viviendas cuentan, aunque la habitual está exenta hasta 300.000 €.
Tipo impositivo:
Desde el 0,2% hasta el 3,5%, según el importe y la comunidad autónoma.
¿Quién lo paga?
Residentes fiscales en España y no residentes con bienes en el país.
IRPF en caso de alquiler de inmuebles
¿Qué debes declarar?
Los ingresos obtenidos por el alquiler deben incluirse en la declaración del IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.
¿Qué gastos puedes deducir?
- IBI y comunidad.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Amortización del inmueble (3% anual).
- Seguro del hogar.
- Intereses de hipoteca.
Reducción por alquiler de vivienda habitual:
- Para contratos firmados antes de 2024, la reducción es del 60%.
- Desde 2024, se aplican nuevas condiciones: solo si el alquiler está declarado y el inquilino usa la vivienda como residencia habitual.
Herencia o donación de inmuebles
¿Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)?
Sí, heredar o recibir un inmueble en donación está sujeto al ISD, un impuesto autonómico con gran variabilidad entre regiones.
Factores clave:
- Valor del inmueble heredado o donado.
- Parentesco con el fallecido o donante.
- Comunidad Autónoma.
- Reducciones y bonificaciones aplicables (por ejemplo, en Madrid y Andalucía hay bonificaciones del 99% para herederos directos).
También se paga:
- Plusvalía municipal.
- Gastos de notaría, registro e impuestos.
Consecuencias de no pagar los impuestos inmobiliarios
El incumplimiento de estas obligaciones fiscales puede acarrear:
- Recargos e intereses de demora.
- Multas.
- Embargo de cuentas o bienes.
- Imposibilidad de registrar escrituras de compraventa.
La Agencia Tributaria y los ayuntamientos están cada vez más conectados digitalmente.Por este motivo, las omisiones en impuestos de inmuebles son más fáciles de detectar.
Consejos finales para propietarios
- Consulta a un asesor fiscal antes de comprar, vender o heredar un inmueble.
- Revisa tu comunidad autónoma, ya que muchos impuestos varían regionalmente.
- Guarda todas las facturas y escrituras de gastos relacionados con el inmueble.
- Declara los ingresos por alquiler, incluso si el inquilino no te los exige.
- Revisa los cambios fiscales anuales, especialmente tras reformas legislativas.
Conclusión
Los impuestos de inmuebles en España son variados y complejos. No obstante, conocerlos te ayudará a cumplir con tus obligaciones legales y evitar sorpresas. Ya sea que compres, vendas, alquiles o heredes un inmueble, debes tener en cuenta las cargas fiscales asociadas para tomar decisiones informadas.
Invertir en propiedades sigue siendo una opción sólida en España. No obstante, debes hacerte con responsabilidad fiscal y asesoramiento adecuado. Mantenerse al día con las normativas y planificar bien cada operación inmobiliaria es clave para proteger tu patrimonio y tu tranquilidad.
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