¿Qué es el derecho de usufructo?

Una de las preguntas que se hace habitualmente a FV Broker Inmobiliario es la siguiente: ¿qué es el derecho de usufructo?El derecho de usufructo es una figura jurídica muy común en el ámbito del derecho civil y patrimonial, especialmente presente en situaciones como herencias, donaciones y acuerdos entre familiares.

A menudo esta terminología genera dudas. Por ello, es importante entender qué implica el usufructo, quién lo puede tener, y cuáles son sus derechos y deberes. Además, es esencial para gestionar correctamente la propiedad de bienes, especialmente inmuebles.

En este artículo te explicamos de forma clara y completa qué es el derecho de usufructo, cómo se establece, qué consecuencias legales tiene y qué obligaciones impone tanto al usufructuario como al nudo propietario.

Derecho de usufructo

El usufructo es un derecho real que permite a una persona (llamada usufructuario) usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona (el nudo propietario), sin alterar su esencia ni convertirse en su dueño.

En palabras simples, el usufructuario puede vivir en una casa, alquilarla y percibir rentas, usar una finca, disfrutar de un coche, etc., aunque no puede vender ni destruir el bien, ya que la propiedad sigue siendo del nudo propietario.

Hay algunos elementos fundamentales que se debe tomar en consideración sobre el usufructo. Estos son:

Usufructuario

Es quien tiene el derecho de uso y disfrute. Puede ser una persona física (normalmente, un cónyuge viudo, padre, hijo o familiar) o jurídica (una empresa, fundación, etc.).

Nudo propietario

Es quien tiene la nuda propiedad, es decir, el «resto del dominio». Tiene el derecho de disposición (puede vender la nuda propiedad, por ejemplo), pero no puede usar el bien hasta que se extinga el usufructo.

Bien usufructuado

Puede ser cualquier bien: inmueble, cuenta bancaria, vehículo, acciones, etc. Sin embargo, lo más común es el usufructo de bienes inmuebles.

Tipos de usufructo

Otro factor fundamental es conocer el tipo de usufructo al que nos dirigimos. Estos son:

• Usufructo vitalicio

Dura toda la vida del usufructuario, y es el más frecuente, especialmente en contextos de herencia.

• Usufructo temporal

Tiene una duración determinada: 5, 10, 20 años, o hasta una fecha específica.

• Usufructo legal

Se reconoce por ley, sin necesidad de escritura. Ejemplo: el usufructo viudal que la ley otorga al cónyuge sobreviviente en una herencia.

• Usufructo voluntario

Se establece por voluntad de las partes, normalmente mediante contrato, testamento o escritura pública.

Derechos del usufructuario

El usufructuario tiene amplios derechos sobre el bien usufructuado:

• Usar el bien: por ejemplo, vivir en una casa o cultivar una finca.
• Percibir frutos: puede cobrar alquileres, intereses, cosechas, etc.
• Arrendar el bien: puede alquilarlo a terceros (salvo prohibición expresa).
• Ejercer acciones legales: puede proteger judicialmente el bien contra terceros.

Ejemplo práctico: Una viuda con usufructo vitalicio sobre la vivienda familiar puede vivir en ella hasta su fallecimiento o alquilarla si se muda.

Obligaciones del usufructuario

El usufructuario también debe cumplir ciertos deberes:

• Conservar el bien: no puede destruirlo ni dañarlo.
• Hacer un inventario inicial del bien (cuando proceda).
• Pagar los gastos ordinarios: como el mantenimiento, el IBI, seguros y reparaciones menores.
• No alterar la naturaleza del bien: no puede convertir una vivienda en local comercial sin consentimiento del nudo propietario.

Derechos y deberes del nudo propietario

El nudo propietario mantiene la titularidad del bien, pero no puede usarlo ni disfrutarlo mientras dure el usufructo.

Sus derechos y obligaciones son:

• Puede vender su nuda propiedad, aunque el usufructo se mantiene.
• Debe pagar los gastos extraordinarios: por ejemplo, derramas por rehabilitación estructural, contribuciones especiales, etc.
• Recupera la plena propiedad al extinguirse el usufructo (por fallecimiento o plazo cumplido).

¿Cómo se constituye un usufructo?

El usufructo puede establecerse de varias formas:

• Por testamento

Es muy común en herencias. Un padre deja el usufructo vitalicio de la vivienda al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos.

• Por contrato o donación

Por ejemplo, un propietario dona una vivienda a su hijo pero se reserva el usufructo para vivir en ella hasta su muerte.

• Por ley

Como el usufructo del cónyuge viudo, que tiene derecho al usufructo de una parte de la herencia (normalmente, un tercio o la totalidad del usufructo, según el testamento y la región).

Implicaciones fiscales del usufructo

Se recomienda conocer las implicaciones fiscales del usufructo de un inmueble. Estas son:

1. a) Valoración del usufructo

Hacienda atribuye un valor económico al usufructo, especialmente en herencias o donaciones. Este valor depende de la edad del usufructuario o la duración del usufructo:

• Para usufructo vitalicio:
  Valor = 70 – edad del usufructuario (mínimo del 10% y máximo del 70% del valor del bien).
• Para usufructo temporal:
  Valor = 2% anual sobre el valor del bien (con límite del 70%).

1. b) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

En caso de donación o herencia con usufructo, tanto el usufructuario como el nudo propietario deben pagar impuestos, cada uno por su parte proporcional del valor del bien.

1. c) IRPF

• El usufructuario declara los rendimientos (por ejemplo, alquileres).
• El nudo propietario no declara nada hasta que recupere el pleno dominio.

Extinción del usufructo

El usufructo se extingue en varios supuestos:

• Fallecimiento del usufructuario (si es vitalicio).
• Cumplimiento del plazo pactado (si es temporal).
• Renuncia expresa del usufructuario.
• Pérdida o destrucción del bien.
• Consolidación del dominio: cuando el nudo propietario adquiere el usufructo (o viceversa), se convierte en pleno propietario.

Usufructo en contextos de herencia

Uno de los usos más comunes del usufructo en España es en la disposición testamentaria. Es típico que el testador deje el usufructo de la vivienda habitual al cónyuge viudo, y la nuda propiedad a los hijos.

Ventajas:

• Protege al cónyuge sin desheredar a los hijos.
• Permite convivir en armonía (aunque no siempre es fácil si hay conflictos familiares).
• Flexibiliza la gestión del patrimonio.

Diferencias entre usufructo y uso y habitación

Aunque parecidos, el usufructo permite usar y explotar económicamente el bien, mientras que el derecho de uso y habitación solo permite ocuparlo personalmente (sin alquilarlo ni obtener rentas).

Conclusión

El derecho de usufructo es una figura jurídica muy útil, flexible y con numerosas aplicaciones en la vida patrimonial y familiar. Permite separar el uso de la propiedad, facilitando soluciones en herencias, donaciones, pactos familiares o planificación fiscal.

Sin embargo, también implica responsabilidades y limitaciones para ambas partes. Por eso, es fundamental establecer claramente sus condiciones en documentos legales bien redactados y, si es necesario, contar con asesoramiento jurídico y fiscal especializado.

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