¿Qué es el contrato de arras?

FV Broker Inmobiliario indica la necesidad de firmar un acuerdo durante un proceso de compra venta de un inmueble. ¿Qué es el contrato de arras? Factores que influyen en un convenio escrito:

• Garantía de compromiso
• Reserva del inmueble
• Condiciones pactadas
• Tipo de contrato
• Detalle de las personas involucradas, precio, descripción del inmueble, fecha de firma

Cuando estás comprando o vendiendo una vivienda, uno de los primeros pasos que puede tomarse antes de formalizar la compraventa es la firma de un contrato de arras.

En ocasiones puede parecer un simple acuerdo preliminar. No obstante, el contrato de arras tiene un papel fundamental dentro de las transacciones inmobiliarias, tanto para el comprador como para el vendedor. A continuación, te explicamos qué es el contrato de arras, cuáles son sus tipos, su finalidad, y los derechos y obligaciones que genera para ambas partes involucradas.

La agencia inmobiliaria FV Broker Inmobiliario te ofrece toda la información sobre este concepto relevante y fundamental en la compra venta de un inmueble.

Acuerdo vinculante

El contrato de arras es un acuerdo previo y vinculante entre el comprador y el vendedor en una operación de compraventa de bienes inmuebles. En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o garantía de que va a proceder con la compra de la vivienda en un futuro cercano, en los términos acordados. A cambio, el vendedor se compromete a no vender la propiedad a otro interesado durante un tiempo determinado.

Este contrato no transfiere aún la propiedad del bien, pero establece un compromiso de ambas partes para llevar a cabo la transacción en el futuro. Esto lo convierte en una fase preliminar fundamental en el proceso de compraventa.

Finalidad del contrato de arras

El contrato de arras tiene varias finalidades importantes tanto para el comprador como para el vendedor:

1. Garantía de seriedad y compromiso: El contrato de arras demuestra el compromiso serio de ambas partes para realizar la operación de compraventa. Asimismo, la entrega de un importe a cuenta (las arras) asegura que ninguna de las partes podrá retractarse sin consecuencias.
2. Reserva del inmueble: Asegura que el inmueble queda reservado para el comprador durante el tiempo estipulado, evitando que el vendedor pueda vender a otro interesado en ese período.
3. Definición de condiciones: El contrato establece las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la venta, como el precio, el plazo para la firma de la escritura pública de compraventa y cualquier otro aspecto importante de la transacción.
4. Protección de intereses: Si alguna de las partes no cumple con lo pactado, el contrato de arras protege a la parte cumplidora mediante la devolución del importe entregado o la indemnización por daños y perjuicios.

Tipos de Contrato de Arras

Existen tres tipos principales de contrato de arras que se distinguen según las condiciones de cumplimiento y las consecuencias de un eventual incumplimiento:

Arras confirmatorias

Este tipo de contrato se utiliza principalmente para confirmar la existencia del acuerdo y el compromiso de las partes de cumplir con la compraventa. Las arras confirmatorias no tienen carácter de penalización, sino que simplemente validan la transacción. En caso de incumplimiento por alguna de las partes, la otra puede reclamar daños y perjuicios, pero no se estipulan consecuencias de anulación automáticas.

• Consecuencia de incumplimiento: Si alguna de las partes no cumple con lo acordado, la parte incumplidora deberá indemnizar a la otra por los perjuicios causados.

Arras penales

Este tipo de contrato es más común en las compraventas de viviendas, y establece penalizaciones claras en caso de incumplimiento. Las arras penales funcionan como una garantía de que, si una de las partes no cumple con el acuerdo, deberá pagar una penalización económica a la otra parte. El importe de las arras funciona como una cláusula penal que regula el incumplimiento de la transacción.

• Consecuencia de incumplimiento: Si el comprador incumple el contrato, pierde la cantidad entregada en concepto de arras. Si el vendedor incumple, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Arras penales y confirmatorias (mixtas)

El contrato de arras mixtas combina los elementos de las arras penales y confirmatorias. En este caso, si el comprador incumple, perderá el importe entregado como arras, pero el vendedor también podrá ser demandado por daños y perjuicios. En caso de que el vendedor no cumpla, deberá devolver el doble de lo recibido como penalización al comprador.

• Consecuencia de incumplimiento: Las consecuencias de incumplir con el contrato de arras mixtas son más severas tanto para el comprador como para el vendedor.

Factores relevantes

Para que un contrato de arras sea válido y tenga valor legal, debe contener ciertos elementos esenciales que aseguren que ambas partes estén comprometidas con la transacción. Algunos de estos elementos son:

1. Identificación de las partes: El contrato debe identificar de manera clara y precisa tanto al comprador como al vendedor, incluyendo su nombre completo, número de identificación fiscal (NIF) o pasaporte, y sus datos de contacto.
2. Descripción del inmueble: Debe incluir una descripción detallada de la vivienda objeto de la compraventa, especificando la dirección, características y, si es posible, el número de referencia catastral.
3. Precio de compraventa: El precio final de la vivienda debe quedar especificado en el contrato, así como la forma y plazo de pago.
4. Cantidad entregada en concepto de arras: Se debe detallar el importe de las arras, es decir, la cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal de compromiso.
5. Plazo de ejecución del contrato: El contrato de arras debe establecer la fecha límite para formalizar la compraventa mediante escritura pública. Este plazo suele ser de unos meses.
6. Consecuencias del incumplimiento: Deben especificarse las consecuencias de un posible incumplimiento por parte de cualquiera de las partes (por ejemplo, pérdida de las arras o indemnización por daños y perjuicios).
7. Fecha de firma: Debe estar claramente indicada la fecha en la que ambas partes firman el contrato de arras, ya que marca el inicio del compromiso y los plazos para formalizar la compraventa.

Ventajas y desventajas

El contrato de arras tiene una serie de ventajas y desventajas tanto para compradores como para vendedores:

Ventajas para el comprador:

• Seguridad jurídica: Ofrece al comprador la seguridad de que el vendedor no podrá vender la propiedad a otro interesado sin su consentimiento.
• Facilita la negociación: Permite a las partes acordar las condiciones sin necesidad de una venta inmediata, lo que puede ser útil si el comprador necesita tiempo para conseguir financiación o realizar otros trámites.

Ventajas para el vendedor:

• Garantía de seriedad: El vendedor recibe un pago inicial que demuestra el compromiso del comprador, asegurando que la compraventa será formalizada.
• Compensación en caso de incumplimiento: En caso de que el comprador se eche atrás, el vendedor puede quedarse con las arras como compensación por la pérdida de tiempo y oportunidades.

Inconvenientes para el comprador:

• Pérdida del importe de las arras: Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá el dinero entregado en concepto de arras, especialmente en el caso de las arras penales.
• Dependencia de plazos: Si no puede cumplir con los plazos establecidos para la formalización de la compraventa, perderá la cantidad entregada.

Inconvenientes para el vendedor:

• Posible incumplimiento: Si el vendedor no cumple con el acuerdo o decide no vender, deberá devolver el doble de las arras recibidas, lo que podría resultar una penalización importante.

Incumplimiento del acuerdo

Las consecuencias de no cumplir con el contrato de arras varían en función del tipo de arras acordado:

• Incumplimiento por parte del comprador: El comprador perderá la cantidad entregada como arras (en el caso de las arras penales) o, en su caso, podrá ser demandado por daños y perjuicios.
• Incumplimiento por parte del vendedor: Si el vendedor no cumple con la venta del inmueble, tendrá que devolver el doble de las arras al comprador, o, en algunos casos, puede ser demandado por el comprador por daños y perjuicios.

Conclusión

El contrato de arras es una herramienta fundamental en las compraventas inmobiliarias, ya que establece un compromiso previo entre comprador y vendedor antes de formalizar la escritura pública de compraventa. A través de este contrato, ambas partes garantizan seriedad en la transacción, lo que brinda seguridad a ambos.

Es esencial que los interesados comprendan las implicaciones legales y las consecuencias del incumplimiento de este contrato. Se debe tener en cuenta que puede acarrear la pérdida de dinero o una indemnización por daños y perjuicios. Como siempre, se recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario para redactar y firmar este tipo de acuerdos de manera segura y conforme a la ley.

Agencia inmobiliaria en Pozuelo de Alarcón

Con más de 14 años de experiencia en el mercado inmobiliario de Madrid Centro y la zona Noroeste. Además, en FV Broker Inmobiliario te ofrecemos:

• Selección de los mejores inmuebles para inversión.
• Asesoramiento personalizado y análisis de rentabilidad.
• Acompañamiento en la compra y postventa.

Haz una inversión segura, rentable y bien asesorada. Contacta con FV Broker Inmobiliario en Avenida De Europa 17, Pozuelo De Alarcón y descubre las mejores oportunidades en Madrid.